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  走进石家庄织音1953，锯齿形屋顶下红砖墙仍旧，从前的“华北最大纺织工业基地”，现在变成了集文明、艺术、消费于一体的城市地标。在南京“玻纤里”，老厂区被改构成“产城商旅”

  近年来，环绕老旧街区、厂区改造，各地跑出了一些颇具亮点的事例。跟着《关于推动老旧街区厂区改造提高的辅导定见》正式对外发布，老旧街区厂区改造迎来一致“举动规范”。

  改造提速背面，一些潜在痛点也不容忽视。改造方针产权杂乱、报答周期长、运营跟不上工程速度......城市更新“新风口”之下，部分深层对立仍需当地配套细则破解。

  石家庄“织音1953”，由石家庄榜首、第二棉纺织厂原址改造而来。2024年，当地将其列入要点城市更新项目，在保存18栋前史建筑的前提下，对原址进行重构重建。2025年5月，更新后的园区正式敞开，至今累计招待游客超1420万人次，经营收入2.07亿元。

  在南京，始建于1964年的南京玻纤院老厂区，改造为“玻纤里”后于本年9月露脸。在“小规模、渐进式、可继续”的更新理念下，项目改造最大极限保存红砖外墙、厂房桁架、老树木等前史肌理，完成了从科研老院到“产城商旅”交融新空间的改动。

  姑苏榜首丝厂的更新改造，则被列入天然资源部《盘活存量土地和低效用地典型事例2026版》。2024年，该项目被归入榜首批低效用地再开发试点项目库，由姑苏榜首丝厂有限公司自主更新。本年5月，项目改造后投运，成为展现丝绸工业文明的地标。

  相较于这些“新晋”项目，成都东郊回忆工业园起步更早。该园区前身为公营红光电子管厂，在保存苏式红砖厂房、烟囱、绿皮火车等工业遗存的前提下，以“政府统筹+商场运营”引进专业团队改造并运营。2025年招待游客近1800万人次，总产值33亿元。

  跟着各地逐渐跑出一些典型事例，老旧厂区、街区改造也将由点及面，成为城市更新的“重头戏”。

  10月23日，住所城乡建造部、工业与信息化部等六部分联合印发《关于推动老旧街区厂区改造提高的辅导定见》，明晰了各类老旧街区厂区的改造要点。依照主导功用，老旧街区厂区可划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧日子街区、老旧交通枢纽及周边街区等。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表明，这份辅导定见，是对《城市更新“十五五”规划》中“1500个老旧街区厂区改造提高”方针的落地性文件，标志着存量空间盘活从顶层规划进入规模化施行阶段。

  丁祖昱评楼市表明，此次六部分发布定见，本质上是答复了老旧街区厂区改什么、怎么改和钱从哪里来的问题；也是对“十五五”城市更新规划的落地，分类划定老旧厂区、老旧街区的改造要点与施行途径，从国家层面为旧厂更新划定了一致的举动规范。

  上海易居研究院常务副院长崔霁表明，当时城市开展已由大规模增量建造，转向存量提质改造和增量结构调整偏重阶段，老旧街区、厂区作为存量空间最会集、对立最杰出的载体，其改造推动一直面对多重体系机制堵点，全体盘活功率偏低。

  过往的五大“堵点”最重要的包括：用地合规门槛高，批阅周期长；空间碎片化改造，统筹协同缺少；重工程轻运营，可继续性缺少；投融资闭环不畅，社会资本参加度低；维护与使用失衡，活化途径狭隘。

  以最中心的资金问题为例，存量改造项目遍及报答周期长、收益率偏低，缺少明晰的盈利形式和商场化退出途径，财务资金仅能掩盖根底市政建造，难以撬动规模化社会资本。

  不过，作为全国首个统筹老旧街区厂区改造的国家级专项方针，前述定见直面了职业中心堵点，以弹性用地、运营前置、多元融资等为抓手，为此类改造供应了明晰的举动指引。

  崔霁表明，该方针的中心打破是，设置5年过渡期规矩：符合条件的项目可在不改动用地主体、不调整规划条件的前提下先行发动改造，过渡期完毕后再经过租借、协议出让方法完善用地手续。这一规划，降低了项目前期的合规本钱与不确定性，打通了社会资本出场的中心妨碍。

  在运营问题上，方针明晰推行改造、运营一体化统筹，要求运营方前置介入规划规划环节，以运营方针倒推改造计划。这一要求从制度上扭转了工程导向的传统改造逻辑，从源头防止“改完就荒”问题。

  资金方面，方针统筹现有财务资金途径，引导金融机构供应商场化融资；支撑老练项目申报根底设施REITs，打通“投—融—管—退”全链条退出通道；一起执行“谁获益、谁出资”准则，鼓舞产权人自主出资，构建财务引导、社会资本为主、权利人共担的多元资金格式。

  崔霁以为，该文件既为当地推动作业供应了明晰的举动指引，也为商场主体参加存量盘活注入安稳预期，对激活万亿级存量空间、扩展有用出资、提振消费生机都具有极端严重意义。

  严跃进表明，方针利好之余，还有潜在问题不容忽视。譬如要完成资金闭环，仍依靠运营才能的实质性提高，REITs、社会资本参加等多元途径的底层逻辑，是项目本身需具有可测算现金流；若改造后租金爬坡缓慢，REITs所要求的安稳运营期分红便难以满意。

  崔霁也称，方针设置的过渡期到期后，协议出让的定价机制、续期条件等没有构成全国一致规范，当地自在裁量空间较大，企业长期出资确实定性仍有缺少。此外，方针明晰了投融资途径结构，但未配套针对性的税收减免、运营补助、租金扶持等鼓励方针。

  全体而言，在业界看来，跟着1500个严重改造项目分批落地，各地有望加速出台配套施行细则，并探究更多差异化的运营形式，构成一批可仿制、可推行的标杆项目。

  从职业开展视点看，丁祖昱评楼市表明，老旧街区厂区改造不只是开释工业空间，更会经过规划调整、功用改动，继续开释出住所、商业等多元用地。以老旧街区厂区改造为中心的低效用地盘活，将是存量年代中心城市住所用地供应的中心来历。